本文摘要：利息据实扣除下房地产企业能够扣除的房地产开发用度=250+(1500+2500)×5％=450(万元)；盘算扣除下该企业所能扣除的房地产开发用度=(1500+2500)×10％=400(万元)。可见利息据实扣除情况下土地增值税较少。 一、资本化利息调整并入财政用度中扣除 实务中对于房地产企业通过银行委托贷款支付的利息能否据实扣除存在差别认识。

利息据实扣除下房地产企业能够扣除的房地产开发用度=250+(1500+2500)×5％=450(万元)；盘算扣除下该企业所能扣除的房地产开发用度=(1500+2500)×10％=400(万元)。可见利息据实扣除情况下土地增值税较少。

一、资本化利息调整并入财政用度中扣除

实务中对于房地产企业通过银行委托贷款支付的利息能否据实扣除存在差别认识。

有的认为房地产企业并非向金融机构取得贷款且委托贷款的利率一般高于金融机构贷款率不能据实扣除；有的认为委托贷款由于有金融机构居间保障房地产企业能够取得金融机构证明切合利息据实扣除的条件。如果当地税务机关认可委托贷款属于能够取得金融机构证明的情形委托贷款利息支出要想在土地增值税前据实扣除需要掌握约定的利率不能凌驾同期商业银行贷款利率凌驾部门不能扣除。

凭据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的划定房地产开发用度作为盘算增值额的扣除项目是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财政用度。凭据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（四）项的划定土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出应调整至财政用度中盘算扣除。实务中如果房地产企业执行《财政部关于印发<企业产物成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）第二十六条的划定设置了土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、乞贷用度等成本项目其中乞贷用度是指切合资本化条件的乞贷用度则乞贷用度应调整至财政用度中盘算扣除；如果房地产根据《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》（国税发[2009]31号）第二十七条的划定设置了土地征用费及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目其中资本化的乞贷用度在开发间接费中核算则资本化乞贷用度应从开发间接费调整至财政用度中盘算扣除。

实务中房地产企业通过团体内部的财政中心管理统借统还业务支付的利息据实扣除要看财政中心是否具备金融许可证具备金融许可证且满足其他条件的可以据实扣除；不具备金融许可证的情况下据实扣除存在风险。

案例2、某房地产企业开发某项目取得土地使用权所支付的金额为1500万元房地产开发成本为2500万元。在不凌驾商业银行同期同类贷款利率的前提下按房地产项目分摊的利息支出为250万元能够取得金融机构的增值税发票。

二、利息据实、盘算两种扣除方法

凭据上述分析盘算土地增值税时应从房地产开发成本中扣除500万元归集到财政用度（利息支出）科目。

这样房地产开发成本扣除4500万元利息支出扣除800万元。

凭据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项的划定盘算增值额的扣除项目房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度。由此如果房地产企业执行财会[2013]17号资本化的乞贷用度在乞贷用度成本项目中核算扣除项目房地产开发成本中的开发间接用度不包罗资本化的乞贷用度盘算土地增值税扣除时一般不会造成重复扣除；而如果房地产企业根据国税发[2009]31号核算开发产物的成本资本化的乞贷用度在开发间接费成本项目中核算在盘算土地增值税时调整至财政用度中扣除扣除项目房地产开发成本中的开发间接费就不包罗资本化的乞贷用度房地产企业要防范重复扣除。

对于条件一有地方税务机关认为所谓“能够按房地产项目盘算分摊”就是以该房地产项目名义取得金融机构资金并专用于该项目的开发。

这种认识是错误的。根据《土地增值税清算治理规程》（国税发[2009]91号）第二十七条第（二）项的划定审核开发间接用度时应当重点关注：分期开发项目或者同时开发多个项目的其取得的一般性贷款的利息支出是否根据项目合理分摊。可见91号文认可利息支出的合理分摊方法。由此不管房地产企业向金融机构的乞贷是否以项目名义管理的只要分配项目负担利息支出的方法是合理的都应被视为“能够按房地产项目盘算分摊”利息支出。

2、利息据实扣除时还需要注意《财政部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》(财税字[1995]48号)第八条的划定利息的上浮幅度按国家的有关划定执行凌驾上浮幅度的部门不允许扣除；对于凌驾贷款期限的利息部门和加罚的利息不允许扣除。而在盘算企业所得税时允许扣除切合条件的利息支出和罚息。

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